“Hay que preguntarse si el encarecimiento de los alquileres obedece más a cuestiones de protección del patrimonio que a puramente especulativas”, comenta Marín, que admite que “es lógico que se haya multiplicado la solicitud de avales y de seguros de impagos: este es el resultado de legislar penalizando la propiedad privada”.
Cuando se cumple un año de la Ley de Vivienda, lejos de contribuir a un mercado del alquiler más accesible, lo cierto es que la normativa ha desencadenado un repunte en las mensualidades de arrendamiento y un endurecimiento en las condiciones que exigen los propietarios a los inquilinos, además de una huida de la oferta hacia modalidades como el alquiler turístico o el temporal o, directamente, la retirada del inmueble, haciendo que muchos de ellos permanezcan vacíos.
“La inseguridad jurídica que rodea al alquiler de vivienda ha alcanzado cotas dramáticas”, indica Abel Marín, socio y abogado del despacho Marín & Mateo Abogados. El letrado apunta que “aspectos como el porcentaje de salario inembargable y los supuestos de vulnerabilidad del inquilino desalientan a los arrendadores”. Para Marín, “que no se tenga la seguridad de cobrar el alquiler o de poder recuperar la vivienda en un corto espacio de tiempo por medio de un desahucio, impactan negativamente en la oferta”.
En este sentido, el experto subraya es que “es perfectamente lógico que en los últimos tiempos se haya disparado la petición de avales por parte de los arrendadores, así como la obligación de contratar un seguro de impago”, asegurando que “la balanza actual se inclina a favor del inquilino, demonizando al propietario y atentando contra la propiedad privada cuando, en realidad, sería tarea del Gobierno asegurar que exista un parque de vivienda equilibrado”.
Vulnerabilidad económica
Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) de 2023, el 74,1% de los lanzamientos (fase final del desahucio) fue consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La estadística revela que aquellos que se produjeron por impago del alquiler bajaron un 28,5% respecto a 2022.
Detrás de este descenso está la sobreprotección del inquilino por parte de la legislación. “Toda unidad familiar que ingrese menos de 25.200 euros anuales es vulnerable económicamente, lo que hace que el 90% de los arrendadores tenga serias dificultades para cobrar llegado el caso, dado que el inquilino medio tiene un poder adquisitivo ajustado; en caso contrario, compraría”, reflexiona Marín.
Salario inembargable
El Salario Mínimo Interprofesional (SMI) actual es de 1.134 euros en 14 pagas o 1.323 euros al mes en 12 pagas. “Una pareja que alquila un piso con una nómina mensual de 1.300 euros será inembargable, por lo que es normal que cada vez más propietarios exijan un seguro que les garantice el cobro del alquiler”, comenta Marín.
Esta clase de pólizas se ha popularizado en los últimos años, e implican un sobrecoste de entre el 3% y el 5% del precio anual del alquiler. “Ya no es que el dueño del inmueble quiera hacer negocio alquilando su piso, es que invertir en ladrillo buscando ingresos pasivos se ha convertido en un deporte de riesgo”, sentencia el abogado.