“La demanda creciente, impulsada por la llegada de nuevos residentes, ha superado con creces la oferta disponible, llevando consigo un aumento significativo de los precios del alquiler”, advierte Abel Marín, abogado de Marín & Mateo Abogados.
El problema de la vivienda y los aumentos que no cesan no solo tienen como causa la escasez de suelo urbanizable, el incremento de los costes y la falta de mano de obra, sino también en la presión demográfica que está teniendo España en los últimos dos años, con un volumen migratorio que no se veía desde los primeros años desde principios del siglo XX.
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, la población residente en España creció en casi un millón de personas entre 2021 y 2023, pero de ellas, unas 939.000 provenían del exterior y solo 86.000 eran nacidas en España.
Que llegue un volumen tan grande de personas buscando un lugar donde vivir de forma concentrada a las zonas más densamente pobladas, lógicamente lleva a un alza de los precios. Dicho de otra forma, “la inmigración ha ejercido una presión adicional sobre el mercado de la vivienda, exacerbando un desequilibrio entre oferta y demanda, en aquellas áreas que ya estaban tensionadas”, indica Abel Marín, socio y abogado del despacho Marín & Mateo Abogados.
El origen de la inmigración ha sido diverso, tanto de países emergentes como provenientes de países de la UE y otros desarrollados con alta capacitad económica. Por lo que la demanda ha sido tanto en vivienda antigua barata como vivienda nueva de alto valor, o en zonas prime.
Falta de obra nueva
El problema de alojar a un millón de personas más se agrava cuando ha decaído notablemente el ritmo de construcción de obra nueva.
En su informe “El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad” el Banco de España señala que desde 2021, el número de nuevas viviendas terminadas se ha estabilizado en torno a las 90.000 unidades anuales, frente a unas 650.000 anuales en el promedio del período 2006-2008.
“Según los últimos datos del INE, entre 2021 y 2023 el precio de la vivienda subió entre el 8,9 y el 10%, pero la presión es mucho mayor en las comunidades y ciudades que reciben una fuerte presión migratoria”, advierte Marín. En el caso de la Comunidad de Madrid, el precio de la vivienda en ese periodo ha sido del 7,4% al 15%, mientras que en la provincia de Barcelona fue del 9,9%.
“La demanda creciente, impulsada por la llegada de nuevos residentes, ha superado con creces la oferta disponible, llevando consigo un aumento significativo de los precios del alquiler”, puntualiza el experto.
Precisamente los alquileres, que por lo general es la primera opción de los inmigrantes para resolver su problema de residencia, entre 2021 y 2023 subieron una media del 13%, al pasar de 10,7 €/m2 a 12,1 €/m2. Por la misma razón, en la Comunidad de Madrid, durante esos dos años, las rentas han subido el 19,12%, y en la provincia de Barcelona un 13,8%, según precisan los estudios de Idealista.
Dos colectivos afectados
Hay dos colectivos especialmente afectados por esta situación: por un lado, los jóvenes, donde “el sueño de la emancipación se desvanece frente a una realidad implacable: la dificultad para acceder a un techo propio”. Y, por otro, el de las parejas divorciadas, “pues el precio de la vivienda y del alquiler condena a ambas partes a la pobreza”, describe Marín.
Cabe recordar que un reciente estudio de Infojobs y Fotocasa revela que la mitad de los inquilinos de España dejan el 43% de su salario en pagar el alquiler, porcentaje que se dispara al 60% en zonas como Baleares, Madrid y Cataluña
Para el letrado lo necesario para hacer frente a este problema es trazar políticas “a largo plazo y sin ideologías”, donde el Estado y los actores del mercado inmobiliario “trabajen en conjunto para adecuar la oferta a la demanda”.
“Hay que liberalizar suelo, así como promover la rehabilitación del parque antiguo de viviendas, dar seguridad jurídica a los arrendadores y controlando los flujos migratorios”, sentencia Marín, quien se muestra poco optimista frente a una clase política “sin consenso y polarizada”.
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